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上海擴建別墅改造惹爭議 自家加蓋需報批

信息來源:未知 編輯: 瀏覽次數: 1 次 發布時間:2015-03-01 16:52 【評論】

        一般業主別墅裝修時都想把空間利用的足足的,因此往往要別墅改造或者擴建及加蓋一部分,但是原來的別墅建筑設計時均已經報規劃審批過了,同時別墅建筑施工交房后質量部門對其進行了驗收!才能取得產證!一般不改動外觀或者加蓋帶有屋面或者有頂部(如露臺改成房間等)局部或者在不改變結構及承重的情況下是不要申報的審批的!

            如果別墅裝修設計確實需要對別墅改造擴建的是必須報規劃部門審批及原建筑設計單位審批并同意的方可施工的,如果審批通過您會拿到《建設工程規劃許可證》;但是我可以負責任的告訴您,如果是您家的別墅改造擴建是不會被受理的更談不上通過審批了!這些只是針對比較有規模的建筑改造擴建加蓋等工程項目設置的!因此我們需要專業的別墅裝修設計及別墅改造擴建單位來完成這些工作。

別墅裝修設計效果圖
別墅裝修設計效果圖
國土資源部對別墅的定義:是指獨門獨戶獨院,兩至三層樓形式;占地面積又相當大,容積率又非常低。
 
  別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式,帶室內車庫。像很多亞別墅、類別墅,如:“四層單棟洋房”、“雙拼、聯排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅,也叫排屋、洋房,不屬于別墅。
 
  別墅(Villa):“口”
  雙拼(Two Family House):“日”
  排屋(Town House):“目”
 
  排屋有公攤面積,中間有共體墻。別墅是沒有公攤面積的,別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權面積的。
 
  別墅的買賣雙方合同一般都有注明:
  1、本商品房戶型為:別墅;
  2、獨立別墅所屬地塊(包括別墅占地)占地面積???平方米。
 
  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如,在1萬平方米用地的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。
 
  規劃對低密度住宅的大體標準概念,高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(Town House)容積率不大于0.7;別墅(Villa)容積率不大于0.35。
 
  2006年5月31日,國土資源部發布通知,“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續,并對別墅進行全面清理。”同時明確,聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍,而被劃入高檔住宅范圍。隨著土地資源的稀缺,政府對市場供應量的控制必將引發別墅(Villa)在售項目的價格高漲。
 
  自停批別墅用地的政策出臺以來,土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅,更是日趨絕版之勢。土地資源的不可再生,決定了別墅產品相對其它住宅產品而言,更能保值增值。尤其是高爾夫別墅產品,在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下,高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺,使其更具大幅度的升值潛力。在美國、澳大利亞、東南亞等地區,高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。
 
  中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了,以前拿了土地還沒開發的,已沒有了。目前因不能開發別墅項目,也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。 所以,把別墅定義搞清楚就知道了。
 
  現在有開發商采用外觀以別墅整體設計的2套雙拼,賣給客戶后再改成1套別墅,來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。特別是外觀設計整棟的二層雙拼,整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率,這個方法也很不錯,但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。
 
  別墅價值體現不單是按每棟建筑面積,價格差關鍵是容積率大小,如:容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅,每平方米價格要高出一倍左右

專項業務︱Business
1、助各企業、投資公司完成房屋改造、加固等結構相關的前期可性研究,提交可行性報告和造價預算。
 
2、提供建筑物結構安全檢測和抗震鑒定服務,為后期的房屋改造設計提供設計依據;
 
3、專業從事各類建筑的改造設計與施工,如房屋加層(含夾層)、建筑物改造(含功能性改造)或重組、結構加固設計和結構增強設計;
說明:
1)加層:常見的為在原建筑上另加一層結構,增加原結構的使用面積;
2)夾層:在層高較高的原建筑內增加一個鋼結構或混凝土夾層,增加原結構的使用面積,常見的多為廠房改為辦公用房或商店用房;
3)改造:將原建筑物進行改造,以改變其原使用功能,大多為將原住宅或辦公用房改為改為大空間的商店或會議室等;
4)重組:只保留原建筑的外框結構,內部梁板均切割掉,按照使用要求的層高重新設計梁板結構,常見的有原廠房結構僅保留外墻及柱,新加梁、樓板,將原廠房改造成住宅、商場等;
5)結構加固:在原結構梁或樓板或柱上增加荷載,原結構不能滿足該要求,需對原結構進行補強設計,常見的有:辦公樓改為檔案室,辦公室樓板需增加UBS設備,企業擴能原廠房樓面增加新的生產線或設備等荷載;
6)基礎加固:房屋基礎或設備基礎承載力不足而進行的加固,常見的如新建的重型設備基礎需要壓樁施工,房屋加層時的基礎補樁。
 
5、依據多年設計及施工的實踐經驗,對原結構中結構缺陷(混凝土裂縫、鋼筋銹蝕等問題)進行加固設計與施工。
常見類型:
a)混凝土強度達不到設計要求;
b)混凝土結構裂縫修復;
c)梁柱混凝土保護層過厚;
d)剪力墻、梁等結構開洞補強;
e)結構切割后的加固補強;
f)混凝土結構鋼筋銹蝕補強加固;
i)建筑物穩定性加固;
j)房屋抗震加固;
k)橋梁加固、重車過橋方案設計;
l)電梯井機房結構改造;
 
特色技術︱Technology
碳纖維加固
鋼筋混凝土切割、拆除
基礎錨桿靜壓樁
粘鋼加固
種植鋼筋、化學錨栓
裂縫修補
建筑物糾偏、平移

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